Kde dnes vziať peniaze na vlastné bývanie? Možností je viac, najskôr to ale asi bude hypotéka

„Chcem ťa pozvať na večeru, kde na to však vziať? Chýbajú prostriedky, pomôže nápad…“ Áno, určite aj vy poznáte tento veľký hit od Elánu. A presne tak je to aj s bývaním. Kto by už dnes nechcel bývať vo vlastnom. Domček alebo byt možno máte dokonca aj vyhliadnutý a teraz riešite, ako ho zafinancovať. Možností je viac, závisí od toho, v akom stave je vaša finančná kondícia. Na našom webe dodomácnosti.sk preto dnes zabŕdneme aj do tejto témy – ergo: ako získať peniaze na vlastné bývanie? Čítajte ďalej.

Peniaze na vlastné bývanie - navigácia v článku

• Čo je to hypotéka
  • Typy hypoték
  • Podmienky získania hypotéky
  • Aká môže byť výška vašej hypotéky?
  • S čím musíte pri vybavovaní hypotekárneho úveru rátať
  • Na čo si ešte dať pozor?
  • Ak nemáte finančnú rezervu, ešte stále sa to dá riešiť
• Ako sa orientovať v širokej ponuke hypoték
  • Porovnávače hypoték – ako to funguje
• Online porovnávače hypoték, hypokalkulačky – tak teda áno alebo nie?

Ideálne by bolo, pokiaľ by ste sa k bytu či domu dostali zadarmo. Tu si asi mnoho ľudí len povzdychne, že žiaľ práve oni nepatria medzi tých šťastlivcov, ktorí nehnuteľnosť či peniaze zdedia, alebo ich dostanú darom.

Druhá možnosť je, že sa vám už od najmladších liet podarilo nasporiť dostatočnú sumu na vlastné bývanie z vášho a partnerovho platu (či už niekde na sporiacom investičnom účte, stavebnom sporení…).

No a tretia a asi aj najpravdepodobnejšia možnosť je, že vám potrebný obnos poskytne banka či iný finančný ústav. Tradične cez hypotéku.

Čo je to hypotéka

Hypotéka, respektíve hypotekárny úver, je vlastne dlhodobý úver poskytovaný najčastejšie na kúpu nehnuteľnosti. A vždy je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti. Minimálna doba splácania sú 4 roky, maximálna 30 rokov. Existujú rôzne typy hypoték. V rýchlosti si teraz predstavíme aspoň tie základné (podľa účelu využitia):

Typy hypoték

• klasická hypotéka – je určená na kúpu nehnuteľnosti*, prípadne aj výstavbu či údržbu tuzemskej nehnuteľnosti (*tradičnej nehnuteľnosti, netýka sa to teda kontajnerových či modulových domov, mobilhausov a podobne)
• stavebná – poskytuje sa za účelom výstavby, rekonštrukcie alebo modernizácie nehnuteľnosti
• refinančná – slúži na splatenie iných, nevýhodnejších hypotekárnych úverov (má výhodnejšiu úrokovú sadzbu ako „stará“ hypotéka)
• americká hypotéka – je to vlastne bezúčelový úver, ktorý je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti

Podmienky získania hypotéky

Ak chcete riešiť hypotéku, v prvom rade by ste mali vedieť, čo pri tom musíte nevyhnutne spĺňať. V základe sú to tieto 4 veci:

• vek v rozmedzí 18 až 65 rokov
• slovenské občianstvo (alebo trvalý pobyt)
• dostatočný príjem (preukázateľne)
• bonita a pozitívna úverová história

Aká môže byť výška vašej hypotéky?

Tak tu to tiež závisí od viacerých faktorov. Najčastejšie je výsledná výška poskytnutého úveru kombinácia týchto troch:

• trhová cena nehnuteľnosti (určená znalcom)
• LTV, čiže bankou určený maximálny pomer výšky úveru k cene nehnuteľnosti (zo zákona je to inak maximálne 70% jej hodnoty)
• príjmy a výdavky žiadateľa o hypotéku (poprípade spoludlžníka)

S čím musíte pri vybavovaní hypotekárneho úveru rátať

To, že máte v ruke žiadosť, ktorú chcete podať vo vybranej v banke ešte neznamená, že je všetko hotovo. Pripravte sa na to, že vás to bude stáť niečo predom aj potom. Sú to vlastne poplatky, ktoré musíte zaplatiť ešte pred tým, ako budete úver čerpať a potom zase poplatky, s ktorými je spojený už váš schválený hypotekárny úver.

Poplatky spojené s vybavovaním úveru

• kataster nehnuteľností* – hneď na začiatok je to poplatok za list vlastníctva na právne účely a poplatok za kópiu z katastrálnej mapy, každý za 8 € (pozri aktuálne poplatky na katastri)
• znalecký posudok – čiže ohodnotenie kupovanej nehnuteľnosti, výška poplatku za posudok potom závisí od jej hodnoty, na jeho vyhotovenie inak potrebujete aj list vlastníctva a kópiu katastrálnej mapy, pohybuje sa najčastejšie v rozmedzí 100-300 €
• kúpno-predajná zmluva – nejaký ten peniaz vás bude stáť aj vyhotovenie kúpno-predajnej zmluvy k nehnuteľnosti, bez nej nemá banka záruku, že nehnuteľnosť budete aj reálne vlastniť
• poistenie nehnuteľnosti – je nevyhnutné pre uzavretie hypotekárnej zmluvy, pričom je vinkulované na banku a býva minimálne vo výške poskytovaného hypotekárneho úveru
• vklad do katastra* – posledný krok vybavovania hypotéky, momentálne stojí 66 € (zrýchlený do 15 dní 266 €), ale poponáhľajte sa, od júla tohto roka (2023) sa má tento poplatok zvýšiť na 92 €, respektíve 292 €

Poplatky spojené s už schváleným úverom

• spracovanie úveru – je to vlastne poplatok za jeho poskytnutie, väčšina bánk má stanovenú jeho minimálnu hodnotu, odvíjať sa môže aj od výšky poskytnutého úveru
• za predčasné splatenie úveru – zo zákona je bezplatné, s určitými podmienkami (pozri aké to sú), inak je to maximálne 1% z predčasne splatenej sumy
• poplatok za mimoriadnu splátku – platí to isté ako pri predčasnom splatení úveru

*pozri aktuálne poplatky na katastri nehnuteľností

Na čo si ešte dať pozor?

Takisto počítajte s tým, že hypotéka je dlhodobý záväzok a budete musieť pri tom dodržiavať viacero podmienok po celú dobu splácania úveru.

• musíte byť schopný splácať úver po celú dobu jeho splatnosti, v prípade ťažkostí (už len náznaku) to treba v pokoji riešiť s bankou (a hlavne včas)
• treba si umne zvoliť dobu fixácie úrokovej sadzby – z pohľadu úrokov je najvýhodnejšia 1 ročná fixácia, pre „pokojný spánok“ by ste však mali zvoliť minimálne 3, ešte lepšie aj 5 rokov fixácie, pre opatrných je tu i možnosť 10 ročnej fixácie
• účel použitia a jeho zdokladovanie – často stačí len čestné prehlásenie o tom, že peniaze boli použité výlučne na nehnuteľnosť, niektoré banky to však vyžadujú kompletne zdokladovať (pri výstavbe či renovácii domu)
• forma splácania – tú si samozrejme taktiež treba zvoliť, najčastejšie je to anuitné splácanie (čiže splátka je rovnaká po celý čas splácania úveru), prípadne ešte progresívne splácanie (výška splátky sa počas splácania postupne znižuje), existuje ešte aj degresívne splácanie, ale s tým sa môžete stretnúť naozaj len zriedka

Ak nemáte finančnú rezervu, ešte stále sa to dá riešiť

Keďže banka vám schváli výšku hypotéky maximálne do 70% hodnoty založenej nehnuteľnosti, musíte byť pripravený zvyšok pokryť z iných zdrojov. Aké máte možnosti?

• ideálne by ste mali mať potrebnú sumu na svojom sporiacom účte – najelegantnejšie riešenie, vďaka ktorému neriešite žiadne úročenie a ďalšie zbytočné náklady, ktoré by ste inak mali pri čerpaní pôžičky
• založenie ďalšej nehnuteľnosti – ak máte príbuzného s vlastnou nehnuteľnosťou, ktorému nerobí problém ručiť za váš úver, tak aj to je možnosť ako vykryť chýbajúcu čiastku
• možnosťou je ale aj stavebný úver k stavebnému sporeniu, alebo aj medziúver (teda ak ho máte) – výhodou je nižšie štátom dotované úročenie a nízke splátky
• môžete si ešte vziať spotrebný úver – je to najmenej výhodné riešenie, ak sa už inak nedá, tak oň požiadajte v banke, kde žiadate o hypotéku, mohli by ste mať o niečo výhodnejšie podmienky, nevýhodou je pomerne vysoké úročenie (zhruba od 6%) a krátka doba splatnosti (do 8 rokov), a jeho maximálna výška tiež nie je vždy postačujúca (25-30 tisíc €)

Ako sa orientovať v širokej ponuke hypoték

Hypotéku poskytuje viacmenej každá banka u nás, a každá z nich má svoje vlastné podmienky a nastavené parametre. Ako sa zorientovať v takejto širokej ponuke? Tak jedna možnosť je, že si sami obeháte všetky banky a pozisťujete všetky potrebné informácie (a ideálne aby ste získaným info aj dobre rozumeli).

Alebo to zveríte do rúk nejakému hypotekárnemu špecialistovi. Ten by vám dokonca možno vedel v niektorých prípadoch vyjednať aj lepšie podmienky získania úveru, nižšie splátky, zníženie alebo úplné odpustenie poplatkov atď. A buď to teda bude „vlk samotár“ – ak má skvelé referencie, tak je to určite výborná voľba. Svojich špecialistov však majú aj viaceré známe porovnávače hypoték, s ktorými sa na začiatok dá pohodlne riešiť množstvo vecí aj online.

Porovnávače hypoték – ako to funguje

Pri hypotéke (a ďalších finančných produktoch) teda máte možnosť využiť aj niektorý z kvalitných online porovnávačov. Na trhu je ich celkom dosť. Ako to funguje? Najlepšie bude, ak vám to predstavíme na konkrétnom príklade – porovnanie hypoték na Hyperfinancie.sk.

1. najprv vyplníte formulár, kde uvediete základné údaje o nehnuteľnosti a pár osobných informácií (meno, telefónne číslo, e-mail, PSČ)
2. následne vás pre spresnenie a doplnenie údajov kontaktuje poradca (do 10 minút ako uvádza webová stránka)
3. nakoniec vás do 2 hodín spoja s vlastným hypotekárnym špecialistom, ktorý vám predostrie najvýhodnejšie ponuky a navrhne ďalší postup (v ideálnom prípade môžete do 2 týždňov podpisovať úverovú zmluvu v niektorej z bánk)

Online porovnávače hypoték, hypokalkulačky – tak teda áno alebo nie?

Za nás ÁNO. V mnohých prípadoch sú totiž dostatočne spoľahlivé na to, aby dobre odhadli aktuálny stav a možnosti získania úveru pri čo najlepších podmienkach. Na druhú stranu, nie vždy sa hneď od začiatku presne zadefinuje vaša bonita (a každá banka to má vždy aspoň trochu inak) a že 100%-ne budú sedieť podmienky úveru.

Takže na začiatku treba brať ponuky viacmenej orientačne. V druhej fáze, keď už vašu žiadosť rieši s bankou úverový špecialista, je to potom už upresnené do najmenšieho detailu a je často už len na ňom, čo s bankou dokáže vyrokovať.

Peniaze na vlastné bývanie: Zdroje informácií + mohlo by vás zaujímať

• Hypotekárny úver / Ministerstvo financií Slovenskej republiky – https://www.fininfo.sk/fininfo/financne-produkty/uver-dlh/uvery-byvanie/hypotekarny-uver/hypotekarny-uver.html
• Informácie o úveroch na bývanie – https://nbs.sk/dohlad-nad-financnym-trhom-prakticke-informacie/publikacie-a-vybrane-udaje/vybrane-udaje/informacie-o-uveroch-na-byvanie/
• Ing. Viktória Múčková, CSc.: Základná charakteristika slovenského modelu hypotekárneho bankovníctva – https://www.nbs.sk/_img/documents/publik/1997_zakladna%20charakteristika%20slov_modelu.pdf

Redakcia

Tento článok pre vás pripravili redaktori magazínu DoDomácnosti.sk. Hľadáme to, čo vás zaujíma. Testujeme, porovnávame, recenzujeme všetko, čo patrí do domu, bytu, záhrady, či dielne. Kontakty na nás nájdete v sekcii O webe.